Владимир Гузь, управляющий партнер консалтинговой компании SM PRO, в эксклюзивном интервью изданию MoneyTimes.ru раскрыл ключевые факторы ценообразования на первичном рынке жилья в России. По его словам, вопреки распространённым ожиданиям, стоимость новостроек практически не коррелирует с расходами на стройматериалы — хотя именно этот аспект традиционно вызывает наибольшие опасения среди населения.
Как отмечают аналитики, с наступлением строительного сезона в мае прогнозируется подорожание сырья и комплектующих для возведения зданий. Однако, как пояснил эксперт, за минувшее десятилетие структура себестоимости жилья кардинально изменилась: если ранее доля строительно-монтажных работ и материалов достигала 77%, то сейчас она сократилась до 42%. Основными драйверами роста цен стали иные составляющие — стоимость земельных участков, маркетинговые бюджеты и, что особенно важно, прибыль девелоперов. В совокупности их вклад в конечную цену объекта увеличился с 23% до 58%.
Особенно ярко эта тенденция проявляется в мегаполисах и столичных агломерациях, — подчеркнул Гузь. — Здесь стоимость квадратного метра в новостройках формируется под влиянием совершенно иных факторов, нежели рыночные колебания на цемент или металлопрокат.
Более того, по его наблюдениям, сегмент вторичной недвижимости также остаётся невосприимчивым к изменению цен на стройматериалы, поскольку его динамика исторически синхронизирована с первичным рынком.
Говоря о перспективах отрасли, эксперт прогнозирует стагнацию, однако её причины кроются не в удорожании ресурсов, а в исчерпании платёжеспособного спроса. Как полагает Гузь, девелоперы и финансовые институты искусственно завысили стоимость жилья до критических отметок, что неизбежно приведёт к замедлению рыночной активности. При этом даже ключевые компоненты, такие как цемент, играют незначительную роль в общей смете:
Ценовая волатильность цемента находится в пределах стандартной погрешности при расчёте строительных затрат, — отметил он.
В заключение собеседник издания акцентировал, что дальнейшее развитие рынка будет зависеть не от инфляции в сегменте стройматериалов, а от баланса между покупательской способностью населения и ценовой политикой застройщиков.